Τι προβλέπει η υπουργική απόφαση για τη σύσταση εταιρείας αξιοποίησης Εκκλησιαστικής περιουσίας
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Στα χέρια των managers του real estate περνά η διαχείριση της τεράστιας ακίνητης περιουσίας της Εκκλησίας, η οποία επί δεκαετίες παραμένει ανεκμετάλλευτη. Η σύσταση και λειτουργία της Εταιρείας Αξιοποίησης Εκκλησιαστικής Περιουσίας είναι γεγονός, οι ειδικοί που θα «τρέξουν» την αξιοποίηση των «ιερών» ακινήτων βρίσκονται στη θέση τους, ενώ ήδη έχουν προσληφθεί και μεγάλες εταιρείες του εξωτερικού, οι οποίες ανέλαβαν την καταγραφή της περιουσίας και την παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών για τη βέλτιστη απόδοση αυτής.
Συγκεκριμένα, η PricewaterhouseCoopers σε σύντομο χρονικό διάστημα θα παραδώσει τη λίστα με τα ακίνητα που διαθέτει η Εκκλησία, καθώς και αποτίμηση αυτών, ενώ ήδη παρουσίασε τις πρώτες εκτιμήσεις της στη Διαρκή Ιερά Σύνοδο, που συνεδρίασε στις αρχές της περασμένης εβδομάδας.
Παράλληλα, θέμα χρόνου είναι να υπογραφεί η συμφωνία με την Cushman & Wakefield, μια από τις μεγαλύτερες εταιρείες συμβούλων ακινήτων στον κόσμο η οποία θα αναλάβει να βρει τις καλύτερες προοπτικές για την εκμετάλλευση της εκκλησιαστικής περιουσίας.
Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι συζητήσεις της Αρχιεπισκοπής με την εταιρεία γίνονται σε κεντρικό επίπεδο και συγκεκριμένα με τα γραφεία της Νέας Υόρκης και η ανάληψη του ρόλου συμβούλου από την C&W είναι θέμα χρόνου. Η εταιρεία εκπροσωπείται στην Ελλάδα από την Proprius, η οποία έχει επικεφαλής ένα καταξιωμένο στέλεχος της αγοράς, την κ. Νίκη Σύμπουρα.
Τα θεμέλια για να βγει από τις «αράχνες» η εκκλησιαστική περιουσία και να χρησιμοποιήσει όλα τα σύγχρονα μοντέλα ανάπτυξης (μισθώσεις, sale and lease back, θεσμός της επιφανείας κ.λπ.) έγιναν με τη δημοσίευση, πριν από λίγες ημέρες της Κοινής Υπουργικής Απόφασης των υπουργών Οικονομικών και Παιδείας, Γ. Στουρνάρα και Κ. Αρβανιτόπουλου για τη σύσταση και λειτουργία της Εταιρείας Αξιοποίησης Εκκλησιαστικής Περιουσίας. Μια εταιρεία στην οποία το ελληνικό δημόσιο θα έχει το 50% και το υπόλοιπο η Αρχιεπισκοπή Αθηνών.
Η συμμετοχή του Δημοσίου αφενός γίνεται προκειμένου να «ξεμπλοκάρουν» ακίνητα στα οποία υπάρχει συνιδιοκτησία κι αφετέρου να συμβάλει στο ξεκαθάρισμα «φιλέτων» τα οποία είτε είναι καταπατημένα είτε χρειάζονται «ειδικές» ρυθμίσεις, όπως η χρήση των Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) που προβλέπουν ειδικούς όρους δόμησης και χρήσεων γης. Κάτι, άλλωστε, που έχει προβλέψει και ο πρόσφατος αναπτυξιακός νόμος που αφορά την Εκκλησιαστική περιουσία
Διοικητικό συμβούλιο
Επικεφαλής του «ιερού» real estate τέθηκαν άνθρωποι που έχουν μεγάλη εμπειρία στην αγορά και θα συμβάλουν με τις τεχνοκρατικές τους γνώσεις στην αξιοποίηση των ακινήτων.
Ουσιαστικά ο Αρχιεπίσκοπος Αθηνών, κ. Ιερώνυμος, και το ελληνικό δημόσιο, αποφάσισαν να αφήσουν το σημαντικό αυτό project, το οποίο μπορεί να αποδώσει εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ, σε τεχνοκρατικά χέρια, τα οποία θα εφαρμόσουν ένα πιο σύγχρονο μοντέλο αξιοποίησης.
Πρόεδρος της εταιρείας ανέλαβε ο κ. Πέτρος Σουρέτης, ο οποίος είναι διευθύνων σύμβουλος της κατασκευαστικής εταιρείες Ιντρακάτ.
Διευθύνων σύμβουλος ορίστηκε ο Αριστομένης Συγγρός, ο οποίος βρέθηκε σε σημαντικές θέσεις στον Οργανισμό «Αθήνα 2004», στη Μη Κυβερνητική Οργάνωση «Διεθνής Διαφάνεια» και πρόσφατα στην Invest in Greece.
Τα τρία υπόλοιπα μέλη του Δ.Σ. είναι ο κ. Ιωάννης Παναγιωτίδης ο οποίος έχει περάσει από την ΟΤΕ Εstate, θυγατρικής ακινήτων του ΟΤΕ, κι έχει καταθέσει προτάσεις για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.
Η Grant Thornton
Επίσης, ο κ. Μιχαήλ Καρλούτσος, υιός του εξ Αμερικής αιδεσιμότατου πρωτοπρεσβύτερου του Οικουμενικού Θρόνου Αλέξανδρου Καρλούτσου και ο πολιτικός μηχανικός κ. Παναγιώτης Νασόπουλος. Ελεγκτής της εταιρείας η οποία έχει αρχικό μετοχικό κεφάλαιο 300.000 ευρώ, ορίστηκε η Grant Thornton και όπως αντιλαμβάνεται κανείς, μαζί με την P&W και την C&W συγκροτούν ένα τεχνοκρατικό team και δίνουν στην Εκκλησία της Ελλάδος ένα πιο σύγχρονο μοντέλο αξιοποίησης της περιουσίας της, η οποία ανέρχεται σε εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ.
Όπως αναφέρεται στο καταστατικό της εταιρείας «αποκλειστικός σκοπός της εταιρείας είναι η διοίκηση, διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων επί των οποίων διατηρεί περιουσιακά δικαιώματα ή των οποίων ασκεί τη διοίκηση και διαχείριση η Ιερά Αρχιεπισκοπή Αθηνών ή νομικά πρόσωπα ή φορείς που υπάγονται στη δικαιοδοσία της.
Τα ανωτέρω δικαιώματα περιέρχονται στην εταιρεία, εξαιρουμένης ρητώς της μεταβιβάσεως της κυριότητας, σύμφωνα με τους όρους και τις διατυπώσεις του άρθρου 86 του Ν. 4182/2013.
Τόποι αξιοποίησης
Επίσης, σκοπός της εταιρείας είναι η διοίκηση, διαχείριση και αξιοποίηση και άλλων ακινήτων επί των οποίων διατηρούν περιουσιακά δικαιώματα ή των οποίων ασκούν τη διοίκηση και διαχείριση τα λοιπά νομικά πρόσωπα του άρθρου 1 παρ. 4 του Ν. 590/1977 (Α΄ 146), μετά από απόφαση των νομικών αυτών προσώπων και την τήρηση των προς τούτο προβλεπομένων διαδικασιών. Τα ανωτέρω δικαιώματα περιέρχονται στην εταιρεία, εξαιρουμένης ρητώς της μεταβιβάσεως της κυριότητας, σύμφωνα με τους όρους και τις διατυπώσεις του άρθρου 86 του Ν. 4182/2013».
Επίσης αναφέρεται ότι η αξιοποίηση θα διενεργείται με κάθε πρόσφορο τρόπο, πλην της συστάσεως ή μεταβιβάσεως εμπράγματων δικαιωμάτων επ’ αυτών. Προκρίνεται η εκμίσθωση, ολιγόχρονη ή μακροχρόνια παραχώρηση της χρήσης ή εκμετάλλευσής τους σε τρίτους, ανάθεση της διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων σε τρίτους και κατ’ εξαίρεση η σύσταση δικαιώματος επιφανείας για την παραχώρηση ουσιαστικά έως και 99 χρόνια των ακινήτων.
Η «ιερή» εταιρεία ακινήτων θα μπορεί να συστήνει «εταιρείες ειδικού σκοπού» (SPV), να συμμετέχει σε άλλες εταιρείες, να ιδρύει υποκαταστήματα, να συνάπτει συμβάσεις και να συνεργάζεται με ξένους κ.λπ.
Στο 1,3 εκατ. στρέμματα η συνολική έκταση της περιουσίας-Πάνω από 1,5 δισ. ευρώ η αξία του… εκκλησιαστικού Ε9
Η Εκκλησία διαθέτει μια ανυπολόγιστη ακίνητη περιουσία για την οποία έχουν ειπωθεί πολλά ως προς την αξία της. Ωστόσο, όπως και στην περίπτωση των ακινήτων του Δημοσίου, χωρίς επίσημη καταγραφή τους, δεν μπορεί κανείς να μιλά για αμύθητες περιουσίες.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι η Εκκλησία είναι ίσως ο δεύτερος μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακινήτων μετά το ελληνικό δημόσιο, έστω κι αν μεγάλο μέρος από αυτά είναι καταπατημένα, διακατεχόμενα, δεν μπορούν να αξιοποιηθούν, είναι βραχονησίδες ή δεν είναι «ξεκάθαρα».
Το Ε9 της Εκκλησίας υπολογίζεται ότι περιέχει πάνω από 800 ακίνητα χωρίς να υπολογίζεται η περιουσία των μητροπόλεων, ιερών μονών και ενοριών, που είναι ανεκμετάλλευτα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις η συνολική έκταση της εκκλησιαστικής περιουσίας φτάνει τα 1.300.000 στρέμματα.
Από αυτά 732.000 είναι βοσκότοποι, 367.000 δασικές εκτάσεις και 189.000 γεωργικές. Περίπου 400.000 στρέμματα χαρακτηρίζονται ως «διακατεχόμενα», καθώς δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας. Σημειώνεται επίσης ότι στην περιουσία της Εκκλησίας συγκαταλέγονται και ολόκληρα νησιά και βραχονησίδες σε νησιωτικά συμπλέγματα, όπως π.χ στις Σποράδες και στις Κυκλάδες. Φυσικά η «ιερή» περιουσία δεν είναι μόνον αυτή καθώς υπάρχουν στην Ελλάδα πάνω από 10.000 Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (μητροπόλεις, ναοί, μονές, προσκυνήματα, ιδρύματα, κληροδοτήματα) που έχουν δική τους οικονομική διαχείριση και που μπορούν, εφόσον το επιθυμούν, να εισφέρουν την περιουσία τους στην «Εταιρεία Αξιοποίησης Ακίνητης Εκκλησιαστικής Περιουσίας Α.Ε.».
Περιλαμβάνονται ξενοδοχεία, κτίρια, συγκροτήματα γραφείων, πολυκατοικίες, τουριστικές εγκαταστάσεις, καταστήματα, εκατοντάδες χιλιάδες στρέμματα αγροτολιβαδικής έκτασης αλλά και οικόπεδα. Μεταξύ των «ιερών» ακινήτων υπάρχουν πολύ σημαντικά «φιλέτα» τα οποία θα μπουν στην πρώτη γραμμή της αξιοποίησης. Όπως εκτάσεις στα παράλια της Αττικής, σε κεντρικά σημεία της Αθήνας και άλλων μεγάλων πόλεων κ.λπ.
Βεβαίως, πέρα από τα «ξεκάθαρα» ακίνητα, ο ρόλος της εταιρείας ακινήτων της Εκκλησίας είναι ιδιαίτερα δύσκολος, καθώς θα πρέπει να «ανακαλύψει» και η ίδια την περιουσία της. Οσο για τη συνολική αξίας της περιουσίας, αυτή είναι άγνωστη. Με παλαιότερους υπολογισμούς, το σύνολο της αγροτικής περιουσίας (γεωργική και βοσκότοποι) των μοναστηριών υπολογίζεται σε πάνω από 1,5 δισ. ευρώ, ενώ η αστική περιουσία δεν έχει επίσημα καταγραφεί και εκτιμηθεί.
Μεγάλο στοίχημα τα 83 στρέμματα στο «Μικρό Καβούρι»
Τα πέντε πρώτα «ιερά» φιλέτα που θα αξιοποιηθούν
Πέντε «φιλέτα» της Εκκλησίας θα μπουν στο πρώτο? μενού της νεοσυσταθείσας εταιρείας καθώς και των managers που αναλαμβάνουν με καθαρά ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια την αξιοποίησή τους. Πρόκειται για πάνω από 240 στρέμματα από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο. Μέσα σ’ αυτά περιλαμβάνεται και το «φιλέτο» της Βουλιαγμένης, ήτοι μια εξαιρετική έκταση 83 στρεμμάτων στο Λαιμό, δίπλα στον Αστέρα. Επίσης, μια σημαντική έκταση 11,5 στρεμμάτων στην οδό Δεινοκράτους στο Κολωνάκι, το κτίριο που στέγαζε το πρώην υπουργείο Παιδείας στην οδό Μητροπόλεως, έκτασης 3.500 στρεμμάτων, πίσω από τη μονή Πεντέλης καθώς και οικόπεδο επί της Λεωφόρου Αλεξάνδρας, δίπλα στο γήπεδο του Παναθηναϊκού. Αναλυτικά, τα «φιλέτα» που θα αποτελέσουν το στοίχημα του «ιερού» real estate και αναμένεται να προσελκύσουν μεγάλους «παίκτες» από Ελλάδα και εξωτερικό είναι:
1. Εκτάσεις 240 στρεμμ. στα παράλια της Αττικής, η αξία των οποίων λέγεται ότι ξεπερνά το 1,5 δισ. ευρώ.
Πρόκειται για οικόπεδα από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο, πολλά εκ των οποίων βρίσκονται «πάνω στο κύμα» αλλά μέχρι σήμερα παραμένουν «μπλοκαρισμένα». Από αυτά, τη μεγαλύτερη αξία έχουν τα 83 στρέμματα που βρίσκονται στο Μικρό Καβούρι, δίπλα στην έκταση του Αστέρα Βουλιαγμένης, η οποία ανήκει πλέον σε αραβικά κεφάλαια υπό την εταιρεία AGC. Πληροφορίες αναφέρουν ότι και για την έκταση της Εκκλησίας, στην οποία λειτουργεί Ορφανοτροφείο, ενδιαφέρον έχουν εκδηλώσει Ρώσοι, Αραβες και Κινέζοι επενδυτές αλλά πιθανότατα και η AGC, η οποία θα ήθελε να αξιοποιήσει «πακέτο» όλη τη χερσόνησο στο Μικρό Καβούρι. Για να αξιοποιηθεί η έκταση, μέσω διεθνούς διαγωνισμού, θα πρέπει να γίνουν ορισμένες σημαντικές κινήσεις από την πλευρά του ελληνικού δημοσίου, μετόχου κατά 50% της εταιρείας της Εκκλησίας, κάτι που γεννά ελπίδες ότι οι διαδικασίες θα είναι ταχύτατες. Απαιτείται Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, κατάρτιση Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), εγκρίσεις αδειών κ.λπ. προκειμένου να έρθουν οι «λευκοί ιππότες» για την έκταση αυτή όπως και για άλλα παραλιακά οικόπεδα που διαθέτει η Εκκλησία από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο.
2. Μια σημαντική έκταση 11,5 στρεμμάτων στην οδό Δεινοκράτους στο Κολωνάκι.
Όταν ήταν αρχιεπίσκοπος ο μακαριστός Χριστόδουλος είχαν γίνει προτάσεις για ξενοδοχειακή μονάδα, αλλά η προσπάθεια είχε κολλήσει λόγω αντιδράσεων. Τώρα επανέρχεται το σενάριο δημιουργίας ενός boutique hotel σε μια περιοχή από τις ακριβότερες της χώρας. Δεν αποκλείεται, πάντως, και η αξιοποίησή της για τη δημιουργία πολυτελών κατοικιών, αν και η συγκυρία δεν ευνοεί επενδύσεις στον τομέα της κτηματαγοράς.
3. Το κτίριο που στέγαζε το πρώην υπουργείο Παιδείας στην οδό Μητροπόλεως, το οποίο έχει μετατραπεί σε «φάντασμα» από το 2006 όταν έγινε η μετακόμιση στο Μαρούσι.
Μέχρι τότε η Εκκλησία εισέπραττε από το ελληνικό δημόσιο περί τις 790.000 ευρώ τον χρόνο για το κτίριο. Η Εκκλησία έκανε πολλές προσπάθειες για την προσέλκυση επιχειρηματιών που θα αναλάμβαναν τη μίσθωση και αξιοποίησή του, είτε ως ξενοδοχείο, είτε ως εμπορικό κέντρο ή κτίριο γραφείων. Αρχικά η τιμή που ζητούνταν ήταν στα 2 εκατ. ετησίως, στη συνέχεια έπεσε κάτω από το 1,5 εκατ. Πρόσφατα έγινε γνωστό ότι στο κτίριο θα μετακομίσει το υπουργείο Περιβάλλοντος και αναζητείται η χρυσή τομή για το ετήσιο ενοίκιο που θα δίνεται και που μάλλον δεν θα ξεπερνά τις 700.000 – 800.000 ευρώ. Πληροφορίες αναφέρουν ότι το σενάριο της μετακόμισης «ναυαγεί» γι’ αυτό και η Εκκλησία έχει προκηρύξει νέο διαγωνισμό με ημερομηνία κατάθεσης προσφορών για τη μίσθωση του κτιρίου την 31η Μαρτίου.
4. Εκταση 3.500 στρεμμάτων, πίσω από τη Μονή Πεντέλης.
Πρόκειται για ένα εντυπωσιακό ακίνητο στο οποίο η Εκκλησία σχεδίαζε να προχωρήσει σε μεγάλη επένδυση με φωτοβολταϊκό πάρκο ισχύος 300 μεγαβάτ. Η επενδυτική πρόταση για την έκταση που βρίσκεται σε αναδασωτέα περιοχή και έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις, αν και υπήρχε η σκέψη να γίνει το φωτοβολταϊκό πάρκο, αφού πρώτα αναλάμβανε με δικά της έξοδα η Ιερά Μονή Πεντέλης (και ο επενδυτής που θα έμπαινε στο project) την αναδάσωση έκτασης 20.000 στρεμμάτων.
5. Οικόπεδο επί της Λεωφόρου Αλεξάνδρας, δίπλα στο γήπεδο του Παναθηναϊκού, που σήμερα χρησιμοποιείται ως πάρκινγκ.
Πρόκειται για ακίνητο που θα μπορούσε να προσελκύσει επενδυτές καθότι βρίσκεται σε μια περιοχή η οποία μπορεί να μεταμορφωθεί, εφόσον τα επόμενα χρόνια προχωρήσει το έργο της Διπλής Ανάπλασης.
